Teori Penilaian



TEORI PENILAIAN

PENDAHULUAN



Latar Belakang
Penilaian menurut Muchinsky (1993:217) mendefinisikan:
“ a systematic review of an individual employee’s performance on the job which is used to evaluate the effectiveness of his or her work”.

Dalam bahasa Indonesia:

“Suatu peninjauan yang sistematis terhadap prestasi kerja individu karyawan dalam pekerjaan yang digunakan untuk mengevaluasi efektivitas kerja”.

Pengertian tersebut dijelaskan untuk proses penilaian prestasi kerja dalam perusahaan atau sering disebut “performance appraisal”. Hal ini juga dapat diaplikasikan ke dalam penilaian di bidang properti atau bisnis. Sebuah properti membutuhkan sebuah nilai untuk sebuah menentukan harga jual atau nilai yang didapat dari dasar standart daftar harga pasar. Hal ini juga dapat diaplikasikan dengan bisnis seperti bisnis kelapa sawit, perkapalan, hotel, dll. Bisnis dan properti membutuhkan sosok penilai agar sebuah aset dapat dinilai sewajarnya dengan hitungan yang pasti dan tidak dengan tebakan semata. Selama ini Indonesia tidak mempunyai standart penilaian sehingga transaksi yang terjadi jika ada jual beli properti atau bisnis berlangsung sesuka hati dengan dasar suka sama suka. Penilaian juga dibutuhkan untuk perkreditan di bank.

Seorang investor memberikan aset nya sebagai jaminan untuk peminjaman modal usaha ke bank dan pihak bank akan melakukan penilaian. Hal ini adalah bagian yang krusial bagi pemutusan kelayakan jaminan. Menilai sebuah aset bisnis atau properti tanpa standart atau tolak ukur yang pasti akan membuat kerugian sebelah pihak. Nilai yang dibawah atau diatas dari nilai sesungguhnya sering terjadi sehingga hal ini yang menyebabkan banyaknya kasus penyelewengan hak atau korupsi yang terjadi belakangan ini. Peran penilai sangat dibutuhkan di jaman sekarang agar kedua belah pihak dapat adil dan adanya sebuah standart yang dapat dipakai seperti yang telah terjadi di negara lain seperti Singapore, London, Eropa, dll.

Dari beberapa kasus dan pengalaman yang telah terjadi maka dibentuk lah suatu ilmu manajemen baru yang disebut teori penilaian agar terbentuknya profesi yang baru yang mempunyai ahli untuk melindungi segala aset indonesia dan membangkitkan nilai (value) sesungguhnya atas aset-aset yang ada di negara Indonesia baik itu milik negara atau tidak. Karna dibalik penilaian akan nilai sebuah aset, peran ini juga dapat melindungi aset negara dari tangan – tangan orang asing yang ingin mengambilnya.


Tujuan Penyusunan

Tujuan dari penyusunan makalah ini adalah untuk membahas teori penilaian tersebut dan bagaimana profesi baru ini dalam menilai sebuah aset sesungguhnya. Mahasiswa dapat mengetahui lebih dalam akan benefit dari ilmu disiplin ini. Dengan makalah ini, diharapkan mahasiswa bisa sadar akan pentingnya peranan teori ini dalam perekonomian dan perkembangan Indonesia.


Ruang Lingkup
Teori Penilaian mempunyai beberapa ruang lingkup, pada jurusan penilaian dan properti ini. Teori Penilaian dapat dibagi menjadi 2 elemen yaitu: elemen penilaian properti dan elemen penilaian bisnis. 2 (dua) buah elemen penilaian yang berbeda, akan tetapi mempunyai dasar yang sama. Teori penilaian ini juga membentuk sebuah manajemen baru dalam pengembangannya yang disebut metode manajemen aset yang bertujuan untuk mengoptimalisasikan pemberdayaan aset – aset di Indonesia untuk benefit yang didapat dan meminimalisir biaya yang dikeluarkan serta membuat pengelolaan aset tersebut secara efisien dan efektif. Kedua elemen penilaian dan metode pengembangan manajemen aset ini bekerja secara berkesinambungan dan diharapkan ruang lingkup semua aset di Indonesia dan bisnis yang terjadi lebih bernilai nyata dan efektif (highest and best use).




















PEMBAHASAN

I.              Definisi Penilaian

Menurut pendapat Ir. Doli D. Siregar, M.Sc.,FRICS.,SCV. akan pengertian penilaian dalam bukunya yang berjudul “Optimalisasi Pemberdayaan Harta Kekayaan Negara”, penilaian adalah: “Suatu pekerjaan dalam memberikan opini secara tertulis mengenai nilai ekonomi atau perhitungan manfaat ekonomi (calculation of worth) menjadi suatu nilai tertentu pada saat tertentu.” Kata penilaian merupakan terjemahan dari kata valuation (Inggris) atau appraisal (Amerika Serikat) dan di dalam Webster’s Dictionary didefinisikan: “An estimated value set upon property”, atau dalam terjemahannya: “Suatu estimasi nilai yang ditetapkan atas properti tertentu.”

Adapun pemahaman filsafah lain akan teori penilaian menurut buku RICS Valuation Standards (The Red Book) 6th edition, published 2007 mendefinisikan penilaian sebagai: “Jumlah estimasi properti dimana sebuah properti dapat diperjual-belikan sesuai nilai yang ditentukan antara pembeli dan penjual yang berkenan dalam transaksi yang baik setelah pemasaran yang tepat dimana kedua belah pihak mengetahui semua informasi yang diperlukan, dengan keputusan yang bijaksana dan pikiran yang waras, dan tanpa paksaan apapun.” Ataupun dalam terjemahan kata valuation (Inggris) didefinisikan: “The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

Sementara pada buku “Property Valuation: five methods”, penilaian tersebut diartikan dalam kategori aset properti sebagai kumpulan semua informasi/data yang relevan yang berhubungan dengan ketertarikan yang dapat dinilai, dan aktiva lancar/pendapatan yang dihasilkan oleh sebuah aset properti yang dihitung pada nilai modal/data pasar yang didapat. Atau dalam kata property valuation (Inggris) didefinisikan sebagai: “Gathered all the relevant information regarding the interest to be valued, the income flows are quantified to arrive at a capital value.”

Yang terakhir, pada buku “Konsep dasar penilaian properti” edisi pertama oleh Dra. Wahyu Hidayati, M.Si dan Budi Harjanto, Adv. DEM., M.Si, penilaian diartikan sebagai gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran.


II.         Tujuan Penilaian
Penilaian adalah sebuah penganggaran /estimasi nilai dari sesuatu kepentingan atas sebuah properti/harta untuk sesuatu tujuan tertentu. Ada beberapa keperluan yang menyebabkan penilaian terhadap sesuatu properti diperlukan. Keadaan ini menyebabkan terdapat lebih dari satu jenis nilai untuk sebuah properti (tanah dan bangunan) yaitu tergantung kepada tujuan penilaian tersebut dibuat. Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti dan memahami  tujuan penilaian. Hal ini penting mengingat tujuan yang berbeda, maka memerlukan macam dan metode penilaian yang berbeda pula. Penilai juga harus mengetahui dan mampu mengidentifikasikan problem atau masalah yang akan dipecahkan dengan menggunakan hasil penilaian itu.
Dalam setiap tugas dari berbagai macam penilaian, seorang penilai haruslah mampu menjelaskan kepada client secara tepat apa tujuan dari dilakukannya penilaian. Berikut adalah berbagai macam alasan client untuk meminta jasa seorang penilai untuk melakukan penilaian yang diambil dari inti sari buku “Konsep dasar penilaian properti” edisi pertama oleh Dra. Wahyu Hidayati, M.Si dan Budi Harjanto, Adv. DEM., M.Si:

1.    Pemilik ingin menjual properti
2.    Pemilik ingin mengetahui berapa nilai dari properti
3.    Pembeli ingin menaksir nilai properti
4.    Pemegang saham ingin mengetahui proporsi kepemilikan saham atas aset/properti secara keseluruhan
5.    Penilaian aset properti untuk sebuah perusahaan
6.    Nilai ganti untuk asuransi
7.    Kerugian akibat penggusuran properti oleh pemerintah
8.    Pembagian warisan
9.    Kredit
10. Pembangunan tanah
11. Penilaian Statuta untuk PPh, NJOP-PBB dan NPOP-BPHTB
Beberapa tujuan penilaian dan faktor – faktor yang perlu untuk dipertimbangkan untuk mendapatkan sebuah nilai adalah sebagai berikut:
·         Penentuan Nilai Pasaran Terbuka (Open Market Value)
Apabila seorang penilai menggunakan perkataan “nilai”, pada umumnya yang dimaksudkan nilai tersebut adalah nilai pasaran terbuka. Nilai pasaran terbuka yang dimaksudkan adalah harga terbaik yang didapat dari sebuah kepentingan harta melalui perjanjian individu (private treaty) pada tanggal penilaian.


·         Penilaian untuk Tujuan Pembelian
Perkara pokok yang perlu dipertimbangkan dalam membuat penilaian adalah mengetahui keperluan dari pelanggan. Penilaian untuk tujuan pembelian disini adalah berlawanan dengan penilaian untuk tujuan penjualan, di mana penilai sebagai wakil dari pihak pembeli perlu menganalisis serta mengidentifikasi dari harta/properti yang akan dibeli, mengestimasi harga dan mempertimbangkan keuntungan/kerugian dari pembelian tersebut.



·         Penilaian untuk Tujuan Penjualan
Dalam melakukan penilaian untuk tujuan penilaian, seorang penilai haruslah mengidentifikasi:
a.    Semua calon pembeli yang ada di pasaran pada waktu tertentu
b.    Alternatif harta yang ada di pasaran, dan
c.    Memperkirakan harga yang didapat dari persaingan di antara calon-calon pembeli, serta
d.    Mengidentifikasi keuntungan atau kerugian seandainya dilakukan perbaikan atau renovasi sebelum ditawarkan di pasaran untuk mendapatkan harga terbaik.

·         Penilaian untuk Tujuan Penyewaan
Untuk tujuan penilaian sewa ini, seorang penilai dapat diminta oleh pemilik untuk menguruskan penyewaan hartanya ataupun oleh penyewa atau subpenyewa untuk menentukan besarnya nilai atas hak yang dimiliki dari penyewaan harta tersebut dalam batas tempo tertentu yang disetujui.

·         Penilaian untuk Tujuan Jaminan Mendapatkan Pinjaman
Dalam melakukan penilaian untuk maksud jaminan mendapatkan pinjaman, seorang penilai perlu mempertimbangkan nilai jika harta tersebut terpaksa dijual, yaitu dilelang (auction). Apabila terjadi penjualan secara lelang, maka harta tersebut tidak dipasarkan dalam waktu yang cukup (jangka waktu yang singkat). Oleh karena itu, seorang penilai perlu memperkirakan beberapa keadaan yang kurang baik yang mungkin mempengaruhi nilai/harganya nanti.

·         Penilaian untuk Tujuan Asuransi
Dalam penilaian bagi tujuan asuransi, penilaian adalah berdasarkan pada prinsip indemnity, reinstatement dan replacement. Berdasarkan pada prinsip indemnity, nilai dari harta yang diasuransikan adalah nilai seperti pada waktu sebelum musibah terjadi. Jadi pemilik akan diberi ganti rugi seperti sebesar nilai harta sebelum terjadi musibah. Sedangkan berdasarkan pada prinsip reinstatement, nilai asuransi dari sebuah harta adalah nilai penggantian baru dari harta tersebut dengan fungsi, ukuran dan desain yang sama tanpa memperhatikan apakah bangunan itu baru atau sudah berumur. Sedangkan prinsip replacement atau prinsip penggantian adalah digunakan untuk bangunan kuno yang material bangunannya tidak tersedia di pasaran atau pemerintah menghendaki perubahan lain untuk lebih disesuaikan dengan kebijakan perencanaan kota.

·         Penilaian untuk Tujuan Penggabungan Perusahaan (Merger)
Untuk memperkokoh jalannya usaha, kadangkala dua atau lebih perusahaan mempunyai kebijaksanaan untuk melakukan penggabungan. Namun sebelum proses penggabungan tersebut perlu dilakukan penilaian terhadap aset yang dimiliki oleh masing-masing perusahaan, terutama sekali untuk aset tetap (fixed asset) perlu peran penilai harta untuk menentukan nilai modal dari tiap-tiap aset tersebut.

·         Penilaian untuk Tujuan Go-Public
Sebelum menjadi perusahaan yang Go-Public sebuah perusahaan perlu dinilai “kesehatan”nya. Salah satu penilaian yang dilakukan adalah terhadap aset yang dimiliki , di mana peranan penilai dalam hal ini sangat diperlukan untuk menilai aset tetap yang dimilki oleh perusahaan yang akan Go-Public.

III.           Faktor – Faktor yang Mempengaruhi Nilai Properti
Nilai properti, sama seperti nilai barang – barang lain adalah ditentukan oleh sifat – sifat fisik yang terdapat pada properti itu sendiri dan beberapa faktor – faktor luar yang mempunyai dampak atau pengaruh terhadap nilai properti mengikut waktu dan keadaaan. Secara garis besar faktor – faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti dibedakan ke dalam 4 faktor, yaitu:



a.    Faktor permintaan dan penawaran
Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan adalah tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti dapat menjadi turun. Beberapa penyebab yang dapat mengubah permintaan dan penawaran properti di pasaran, yaitu:

-          Faktor – faktor Kependudukan                       : bertambahnya jumlah penduduk menyebabkan                                                 bertambahnya permintaan properti.

-      Perubahan citarasa               :  perubahan cita rasa penyewa, pembeli, atau                                                           para investor juga memberi dampak yang                                                         kelihatan terhadap permintaan jenis – jenis                                                           properti yang berbeda.

-          Perubahan teknologi
Pembangunan                           : dengan munculnya teknologi – teknologi                                                           baru dalam pembangunan properti, maka                                                           penawaran properti di pasaran dapat                                                     ditambah dengan kadar yang lebih  cepat.



b.    Faktor fisik properti tersebut
Penilaian dari faktor fisik sebuah properti diukur dengan indikator sebagai berikut:

-          Jenis dan Kegunaan Properti  :  faktor ini akan menentukan lingkup                                                           pasaran bagi properti  yang berkenan.                                                           Sebagai contoh properti pertanian                                                            mempunyai pasaran yang lebih terbatas                                                           dibandingkan dengan properti industri                                                           yang lebih bercorak nasional  atau                                                      internasional.

-          Ukuran dan Bentuk                   :  tanah – tanah yang mempunyai luas yang                                                           sama mungkin akan mempunyai nilai                                                      yang berbeda jika bentuk tanahnya                                                             berlainan. Tanah yang berbentuk segi                                                          empat lebih mudah dibentuk daripada                                                     tanah yang berbentuk segi lima.

-          Desain dan Konstruksi
Bangunan                                  : desain dan konstruksi bangunan adalah faktor penting dalam mempengaruhi nilai sebuah bangunan. Hal ini ditentukan oleh jenis bangunan dan selera pasar dari masyarakat yang menggunakan. Properti yang mengikuti “trend” pada masa itu maka nilainya akan naik. Demikian halnya juga dengan konstruksi bangunan dilihat dari kualitas pemilihan material yang dipakai.


c.    Faktor lokasi dan peletakan
Properti yang berada di lereng atau di tepi sungai, di tengah atau di pojok blok perumahan mempengaruhi nilai properti tersebut. Lokasi juga merupakan faktor “terkuat” yang mempengaruhi nilai properti. Dua buah properti yang mempunyai bentuk yang sama tetapi lokasinya berbeda mempunyai nilai yang berbeda. Secara umum, “Teori Lokasi” menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah.

d.    Faktor kebangsaan/politik
Faktor kenegaraan yang dimaksud disini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik negara, di mana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai properti. Sistem perundangan yang terlalu ketat mungkin akan menyebabkan permintaan turun dan selanjutnya akan  mempengaruhi nilai tanah.

IV.          Tantangan Penilai serta Perbedaan Penilai Lokal dan Asing
Penilai adalah satu profesi yang memiliki peran dan posisi yang sangat penting dalam konteks sistem perekonomian. Mekanisme sistem ekonomi sangat mengedepankan aspek Nilai. Aspek nilai ini sangat terkait dalam upaya untuk mengetahui kekayaan yang dimiliki, mengetahui berapa nilai wajar untuk dilakukan nilai transaksi, dan manfaat nilai lainnya. Perlu dipahami semua pihak, aspek Nilai dalam perspektif ekonomi nasional sebenarnya belum lama dipandang sebagai salah satu faktor kunci dalam mendukung roda perekonomian nasional. Depositioning aspek Nilai dalam perekonomian nasional, ternyata berdampak pada tidak berkembangnya profesi yang yang berkaitan dengan keahlian menentukan nilai.
Dalam berbagai hal, profesi konsultan penilai banyak terlibat dalam penentuan nilai untuk jaminan utang, penentuan nilai jual objek pajak (NJOP), penentuan nilai untuk transaksi aset/properti, dan peranan - peranan lain. Khusus dalam aspek nilai untuk jaminan, profesi penilai memiliki peranan yang sangat penting dalam menghitung nilai aset yang akan menjadi jaminan utang. Hingga kini, pendidikan yang berkaitan dengan keahlian penilai belum sepenuhnya tergarap, jika tidak dapat dikatakan terabaikan. Bahkan, undang – undang yang berkaitan dengan penilaian pun sudah diberlakukan. Saat ini, profesi penilai sedang mendapat sorotan tajam, terutama berkaitan dengan aspek penilaian atas berbagai kasus – kasus yang menjurus kepada misvaluation. Berdasarkan pengalaman, diketahui bahwa ada 3 (tiga) keahlian yang seharusnya dimiliki seorang penilai profesional:
1.    Keahlian dan pemahaman akan teori penilaian
2.    Keahlian dan pemahaman terhadap penerapan teori penilaian
3.    Keahlian dan pemahaman terhadap pengembangan teori penilaian di masa depan
Ketiga keahlian tersebut idealnya dimiliki seorang penilai secara universal, baik di Indonesia maupun di dunia Internasional. Pemahaman itu sebenarnya, akan menjadi determinasi atas perbedaan keahlian seorang penilai lokal dan penilai asing. Penilai lokal yang dimaksud adalah penilai Indonesia, sedangkan penilai asing adalah penilai yang berasal dari luar Indonesia. Keahlian dan pemahaman tentang teori penilaian meliputi aspek pemahaman terhadap teori dasar penilaian, metode penilaian, dan prosedur penilaian. Teori dasar penilaian meliputi aspek pengertian tentang nilai, unsur pembentuk nilai, faktor – faktor yang mempengaruhi nilai, dan fenomena nilai. Adapun  pemahaman tentang metode penilaian meliputi pemahaman terhadap tiga metode penilaian, yaitu, metode biaya, metode perbandingan pasar, dan metode pendapatan. Sementara itu, pemahaman tentang tahapan kerja pelaksaan penilaianm pengambilan dan kompilasi data, analisis data, sampai rekomendasi nilai, serta laporan penilaian.
Adapun keahlian dan pemahaman dalam penerapan teori penilaian meliputi aspek pemahaman terhadap obyek penilaian, standar penilaian yang berlaku, prosedur survei, perhitungan penilaian, dan standar laporan penilaian. Pemahaman terhadap obyek penilaian meliputi pemahaman terhadap aspek hukum dan regulasi yang terkait dengan obyek penilaian (hak pemilikan, peraturan, regulasi, dan lain – lain), kondisi fisik obyek, kondisi pasar tentang obyek penilaian (pasokan, permintaan, harga, tingkat serapan, karakteristik unik pasar, dan lain – lain), serta kondisi sosial dan budaya yang mempengaruhi obyek penilaian. Selain itu, pemahaman tentang regulasi profesi penilai di Indonesia juga penting mengingat, berdasarkan regulasi yang ada, penilai di Indonesia yang berhak menandatangani laporan penilaian adalah penilai yang bersertifikat sah dari Departemen Keuangan setelah lulus Ujian Sertifikat Penilai (USP) yang dilakukan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Hal ini sangat krusial untuk dipahami berkenaan dengan praktek penilaian yang dilakukan penilai asing di Indonesia. Seharusnya, jika pemerintah konsisten, penilai asing yang ingin melakukan praktek penilaian di Indonesia harus terlebih dahulu diakreditasi Pemerintah dan asosiasi penilai Indonesia. Hal ini penting mengingat dalam praktek penilaian, pemahaman kondisi lokal terkait dengan aspek hukum, karakteristik pasar, sosial dan budaya, serta aspek lainnya yang mempengaruhi hasil penilaian yang dilakukan.
Pemahaman terhadap prosedur survei merupakan salah satu aspek yang penting pula. Indonesia cukup dikenal dengan permasalahan akurasi dan validasi data atau informasi. Jika kita tidak pandai melakukan cross – checking data atau informasi yang diberikan, walaupun melalui lembaga resmi atau formal, tidak tertutup kemungkinan kita masih salah dalam memperoleh informasi. Kondisi inilah yang oleh penilai asing agak diabaikan, bahkan dianggap kurang penting. Memang, jika kita ingin mengacu kepada kondisi luar negeri, khususnya di negara – negara yang sudah maju, masalah data dan informasi sudah sangat efisien, selain kredibilitasnya yang terjamin. Secara ringkas dapat dijelaskan bahwa penilai lokal lebih mampu memahami kondisi riil yang terkait dengan penerapan teori penilaian di Indonesia. Penilai asing dengan kemampuan dan pengetahuan yang baik, secara umum, lebih memliki keunggulan dalam hal pemahaman tentang teori penilaian dan pengembangan teori penilaian dari hasil riset – riset yang memang seringkali mereka lakukan.
Secara garis besar, perbandingan keahlian antara penilai lokal dan penilai asing adalah penilai lokal mempunyai kelebihan dalam penerapan teori penilaian, sedangkan penilai asing memiliki kelebihan pada teori penilaian dan pengembangan teori penilaian. Jika kelebihan dalam hal penerapan teori penilaian tersebut dipadu dengan pengetahuan yang cukup akan data lokal (lebih memahami kondisi lokal, aspek hukum, karakteristik pasar, serta sosial budaya), penilaian yang dihasilkan menjadi sangat akurat. Adapun kelebihan konsultan asing pada teori dan pengembangannya menjadi kurang berguna jika tidak didukung keahlian dalam penerapan dan pengetahuan data lokal.

V.           Laporan Penilaian
Laporan penilaian (valuation report) adalah sebuah laporan tertulis dari nilai dan atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang memberi tugas (klien). Tujuan dari laporan penilaian ini adalah agar pembaca (klien) memahami masalah penilaian dari objek yang dinilai melalui alasan dan deskripsi data yang relevan untuk mendukung suatu opini/kesimpulan nilai. American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA), memberi standar bahwa laporan penilaian setidaknya harus mencakup beberapa hal sebagai berikut:
-          Identifikasi dan deskripsi mengenai properti subyek yang dinilai
-          Spesifikasi kepentingan (interest) yang terdapat dalam properti yang dinilai, yaitu melalui analisis kepemilikan, keuangan (financial), kepentingan legal, dan lain – lain.
-          Mengidentifikasikan opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan penilaian itu sendiri.
-          Menetapkan tanggal penilaian (date of valuation), tanggal inspeksi lapangan dan tanggal laporan.
-          Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti yang dinilai (jika dianggap perlu).
-          Menerangkan prosedur penilaian yang digunakan.
-          Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasan – alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan nilai dalam laporan.
-          Menerangkan semua asumsi dan batasan (limiting condition) yang mempengaruhi analisis, opini dan kesimpulan nilai.
-          Mengidentifikasi personal property/item – item yang bukan termasuk dalam real property.
-          Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan, pendanaannya, dan lain – lain.
Pemahaman mengenai perilaku pasar adalah penting dalam memahami konsep kegunaan tertinggi dan terbaik. Hal ini karena kekuatan pasar akan menciptakan nilai pasar, sehingga interaksi di antara kekuatan pasar dan kegunaan tertinggi dan terbaik adalah suatu yang sangat penting atau krusial. Bila tujuan dari penilaian adalah mengestimasi nilai pasar, analisis kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use analysis) adalah mengidentifikasi kegunaan yang paling menguntungkan dari kegunaan kompetitif yang diizinkan.
Kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dapat didefinisikan sebagai “The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property, which is phisically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the highest value.”  Penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung/dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi.
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari tanah atau tapak (site) yang dianggap kosong adalah mengasumsikan bahwa tanah adalah kosong atau dapat dibuat kosong melalui pembongkaran bangunan. Dengan asumsi demikian maka kegunaan yang menciptakan nilai dalam suatu pasar dapat teridentifikasi, dan penilai dapat menilai untuk memilih properti pembanding serta mengestimasi nilai. Kegunaan tertinggi dan terbaik pada saat ini adalah dipertimbangkan sebagai interim use atau kegunaan sementara. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah terkait dengan kegunaan yang seharusnya pada properti tersebut sejalan dengan perkembangannya. Kegunaan yang memaksimalkan tingkat pengembalian (return)dari sebuah investasi di bidang properti dalam jangka panjang adalah kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu pengembangan. Dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti yang dihuni sendiri oleh pemilik (owner-occupied properties), penilai harus mempertimbangkan segala rehabilitas atau pemoderenan yang konsisten dengan preferensi pasar.
Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Seorang penilai harus membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya dan dalam laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya. Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu:
1.    Memungkinkan secara fisik (phisically possible)
2.    Diizinkan oleh peraturan yang ada (legal permissible)
3.    Layak secara keuangan (financially feasible)
4.    Menghasilkan penghasilan secara maksimum (maximally productive)
Uji mengenai kegunaan tertinggi dan terbaik atas tanah yang dianggap kosong atau properti yang telah terbangun, terlebih dahulu seorang penilai harus menganalisis semua alternatif penggunaan yang logis dan layak atas properti tersebut. Mekanisme pasar biasanya telah memberi batasan tertentu mengenai pilihan penggunaan yang logis yaitu dilihat dari kecenderungan yang ada pada waktu itu mengenai kegunaan apa yang paling diminati atau paling tinggi diminta oleh pasar, baru setelah itu dilakukan uji terhadap kelayakan fisik, peraturan dan keuangan. Sementara situasi – situasi khusus dalam analisis HBU:
1.    Single-Use Situation
2.    Interim Use
3.    Legally Noncomforming Uses
4.    Uses That Are Not Highest and Best
5.    Multiple Use
6.    Special Purpose Use
7.    Speculative Uses
8.    Excess land















PENUTUP
Kesimpulan
Setelah banyak pembahasan yang telah dijelaskan akan teori penilaian, dapat disimpulkan bahwa peranan penilai di negara Indonesia ini sangat dibutuhkan. Selain untuk penilaian properti, dibutuh kan juga penilai bisnis agar tata sistem penilaian bisnis di Indonesia lebih tertata rapi dari segi nilai bisnis dan management serta meningkatkan nilai ekonomi. Banyak investor yang berminat menanamkan modal di Indonesia dan bersaing dengan pebisnis lokal. Oleh karena itu, seringkali terjadi permasalahan nilai jual ketika dua perusahaan digabungkan (merger), dan begitu juga ketika suatu perusahaan Go Public atau menjadi perusahaan listed yang terdaftar di pasar saham. Nilai sangat berpengaruh untuk perekonomian suatu negara. Sudah saat nya pemerintah membuka mata akan penting nya peranan penilai di Indonesia untuk kemajuan Indonesia. Pemerintah harus bekerja sama saling membahu untuk menyelamatkan aset negara yang tidak ternilai harganya agar tidak diambil alih oleh pihak asing.

Seperti penilaian properti yang berkembang pesat sekarang, banyak aset yang telah terselamatkan kepemilikannya karena peranan penilai terbentuk standar harga pasar. Dalam berbagai hal, profesi konsultan penilai banyak terlibat dalam penentuan nilai untuk jaminan utang, penentuan nilai jual objek pajak (NJOP), penentuan nilai untuk transaksi aset/properti, dan peranan - peranan lain. Dan begitu juga ketatnya persaingan antar penilai lokal dan asing yang masuk dalam pasar Indonesia juga membahayakan aset negara berpaling alih kepemilikan. Peranan pemerintah melindungi penilai lokal sangat dibutuhkan karena secara ringkas dapat dijelaskan bahwa penilai lokal lebih mampu memahami kondisi riil yang terkait dengan penerapan teori penilaian di Indonesia. Penilai asing dengan kemampuan dan pengetahuan yang baik, secara umum, lebih memliki keunggulan dalam hal pemahaman tentang teori penilaian dan pengembangan teori penilaian dari hasil riset – riset yang memang seringkali mereka lakukan.

DAFTAR PUSTAKA

·         Buku RICS Valuation Standards (The Red Book) 6th edition, published 2007
·         Buku “Optimalisasi Pemberdayaan Harta Kekayaan Negara”, by Ir. Doli D. Siregar, M.Sc.,FRICS.,SCV
·         Webster’s Dictionary
·         Buku Property Valuation “The five methods” Second edition, by Douglas Scarrett
·         Buku “Konsep dasar penilaian properti” edisi pertama, by Dra. Wahyu Hidayati, M.Si dan Budi Harjanto, Adv. DEM., M.Si
·         Buku “Manajemen Aset”, by Ir. Doli D. Siregar, M.Sc.,FRICS.,SCV

Related Post :
11.07 , 0