Penilaian Gedung Perkantoran



PENDEKATAN DALAM PENILAIAN GEDUNG PERKANTORAN

Pendekatan Penilaian
Amerika
Australia
Indonesia
Market Data Approach
Market Data Approach : Market Continuum, Simple Comparison, Detailed Analysis (paired sales analysis, market adjustment grid)
Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Cost Approach : Quantity Survey, Unit in Place, Square Metre, Index
Cost Approach
Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi Biaya dan Metode DRC
Income Approach : Direct Capitalization, DCF, Land Development, Residual Technique (land, building, property)
Hypothetical Development Approach
Pendekatan Pendapatan : Metode Kapitalisasi Langsung & Metode Arus Kas Terdiskonto

Computer Based Technique : Cash Flow Method, Regression (simple and multi regression analysis)

Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai
  • Lokasi dan aksesbilitas
  • Peraturan Tata Kota : Peruntukan, KDB, KLB.
  • Ukuran dan bentuk tanah
  • Kualitas bangunan
  • Fasilitas yang disediakan gedung perkantoran tersebut : parkir mobil, ruang pertemuan.
  • Klasifikasi gedung perkantoran
  • Tingkat hunian
  • Biaya operasional
Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Pendekatan ini pada umumnya sulit digunakan dalam melakukan penilaian gedung perkantoran di Indonesia. Hal ini disebabkan karena kurang tersedianya data pembanding di pasar. Namun jika data pembanding tersedia, maka pendekatan ini dapat dan perlu diterapkan. Perbandingan biasanya dilakukan dalam satuan Rupiah/m2 area yang bisa disewakan.

Langkah - Langkah Penilaian
  • Mengumpulkan data data properti pembanding.
  • Menetapkan satuan pembanding, misalnya Rp/m2 area yang dapat disewakan [rentable area].
  • Menetapkan unsur pembanding.
  • Melakukan penyesuaian antara properti pembanding dan objek penilaian.
  • Melakukan rekonsiliasi terhadap indikasi nilai yang ada.
Pendekatan Biaya
  • Pendekatan ini umumnya digunakan apabila
    1. objek penilaian relatif baru
    2. objek penilaian tidak memenuhi prinsip HBU
  • Mengapa ? Karena penerapan pendekatan pendapatan akan menghasilkan nilai yang lebih rendah pada objek yang tidak memenuhi prinsip HBU. [pendapatannya tidak optimal]
  • Secara umum investor tidak akan membeli suatu properti melebihi biaya untuk membeli tanah yang sejenis ditambah dengan biaya membangunan bangunan dengan kulaitas yang sama.
Langkah - Langkah Penilaian
  • Menentukan nilai tanah dengan mengasumsikannya sebagai tanah kosong. Nilai tanah diperoleh melalui pendekatan perbandingan data pasar.
  • Menentukan nilai bangunan dengan menghitung biaya pengganti baru, kemudian dikurangkan dengan kerusakan/kemunduran.
  • Menentukan nilai objek penilaian adalah dengan menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunannya.
Pendekatan Pendapatan
Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan [mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang.
V
=
Value
NOI
=
Net Operating Income
i
=
Discount Rate

Langkah - Langkah Penilaian
  • Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti pembanding.
  • Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income [pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian.
  • Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss [tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari objek penilaian.
  • Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan dari total pendapata kotor potensial.
  • Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional, terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan.
  • Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.
  • Menentukan Terminal Capitalization Rate
  • Melakukan estimasi Terminal Value
  • Menentukan Discount Rate
  • Melakukan proses diskonto terhadap rangkaian Net Operating Income
  • Menentukan nilai objek penilaian dengan menjumlahkan nilai sekarang masing-masing Net Operating Income

Related Post :
10.45 0