ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN
TERBAIK
(HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS)
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Tanah merupakan
properti yang unik dan mempunyai karakter khusus, terutama pada sifat
kelangkaan dan kegunaannya. Hal ini dikarenakan terbatasnya jumlah tanah atau
persediaan tanah yang relative tetap tetapi kebutuhan manusia akan tanah
cenderung bertambah sehingga membuat tanah mempunyai nilai ekonomi, sedangkan
penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan fasilitas. Menurut
Appraisal Institute (2001:333) karakter fisik adalah bagian dari tanah yang
harus dipertimbangkan, meliputi ukuran, bentuk, topografi (kontur dan
drainase), lokasi dan pemandangan, sedangkan menurut Hidayati dan Hadjanto
(2003:82-85) karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran
dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan.
Pengaruh lokasi
suatu tanah terhadap nilainya merupakan hal yang penting, karena setiap bagian
tanah memiliki keunikan tersendiri berdasarkan lokasinya, dalam penentuan
lokasi untuk kegiatan ekonomi tertentu, faktor lokasi merupakan bahan
pertimbangan yang utama, untuk itu diperlukan peraturan sebagai alat
pengendali, dan dalam lingkup kota diimplementasikan dalam Rencana Umum Tata
Ruang Kota (RUTRK) yang kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam Rencana Detail
Tata Ruang Kota (RDTRK). RUTRK ini digunakan sebagai pedoman dalam ruang,
rencana ini juga memuat tentang arahan dalam pemanfaatan tanah.
Pada suatu
daerah yang tatanan hukum tentang tanah telah berjalan dengan baik, penggunaan
yang sesuai akan memberikan tingkat produktifitas yang maksimum dari tanah
tersebut sehingga akan membuat nilai tanah akan menjadi tinggi (highest and
best use). Sebaliknya penggunaan tanah yang tidak sesuai akan menyebabkan
produktifitas kurang maksimum sehingga nilai tanah tidak mencapai tingkat optimal.
Kawasan Jalan
Gatot Subroto Desa Sarudik Sibolga Propinsi Sumatera Utara merupakan kawasan
penyangga dari pusat kota Sibolga. Kawasan tersebut merupakan salah satu pusat
kegiatan ekonomi dan sebagai penggerak pertumbuhan ekonomi kota Sibolga secara
keseluruhan. Dalam perencanaan kawasan tersebut, Pemerintah Kota Sibolga telah
melakukan perencanaan untuk pengembangan menjadi kawasan bisnis dengan
mengakomodasi investor dan pengusaha sehingga menggerakkan lebih banyak
lapangan pekerjaan dan pendapatan.
Sejalan dengan
hal tersebut, berlakunya Undang-Undang Nomor 22 tahun 1999 tentang Pemerintah
Daerah dan Undang-Undang Nomor 25 tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan
antara Pusat Daerah sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 32
tahun 2004 dan Undang Nomor 33 tahun 2004 telah menyebabkan terjadinya
perubahan yang substansial dalam pengelolaan daerah kota Sibolga secara otonom
dalam melaksanakan pembangunan daerahnya. Kemudian dalam pelaksanaan pengelolaan
otonomi daerah ini sangat didukung oleh pengelolaan perimbangan keuangan
pusat-daerah yang lebih adil.
Konsekuensi
logis dari penerapan undang-undang tersebut, Pemerintah Kota Sibolga dituntut
untuk memanfaatkan penggunaan asset daerah secara ekonomis, efisien, dan
efektif. Pemanfaatan asset tersebut ditujukan sebagai upaya untuk
mengoptimalisasi Pendapatan Asli Daerah (PAD) kota Sibolga sehingga akan dapat
meningkatkan pelayanan yang lebih baik kepada masyarakat.
Secara umum
terdapat dua cara untuk menigkatkan Pendapatan Asli Daerah, yaitu intensifikasi
dan ektensifikasi. Intensifikasi yaitu dengan meningkatkan PAD dari penerimaan
yang telah ada, serta ektensifikasi yaitu dengan menggali sumber-sumber
penerimaan baru (Siregar, 2004:372). Pada sisi lain, setiap pihak dalam
melakukan investasi pasti akan dihadapkan pada tingkat kembalian (return) dan
resiko (risk) dari investasi yang ditanamkan. Berkaitan sengan hal tersebut
Pemerintah Kota Sibolga yang memiliki tanah kosong di Jalan Gatot Subroto Desa
Sarudik Sibolga Propinsi Sumatera Utara perlu memanfaatkan penggunaan asset
secara ekonomi sebagai upaya meningkatkan PAD. Penggunaan tanah tertinggi dan
terbaik (Highest and Best Use) merupakan usulan yang dapat meningkatkan PAD.
Tanah kosong
milik Pemerintah Kota Sibolga yang terletak di jalan Gatot Subroto Desa Sarudik
Sibolga Propinsi Sumatera Utara seluas 7.171 m2 , secara umum
berbentuk persegi panjang dengan bagian belakang berbentuk kurang teratur,
kondisi lahan datar serta tidak ada kemiringan atau rata dengan jalan. Jaringan
utilitas air, listrik, telepon dan saluran air melewati lokasi ini, sehingga
tidak ada masalah dengan jaringan utilitas, dalam arti kondisinya lancer. Lahan
ini tepat berada di tepi jalan Gatot Subroto sehingga pencapainannya relative
mudah, dan lingkungan sekitar mendukung kegiatan ekonomi.
Penggunaan
tertinggi dan terbaik dari properti adalah tidak hanya ditentukan oleh analisis
subyektif pemilik, developer, atau penilai, tetapi lebih ditentukan dan
dibentuk oleh kekuatan kompetitif dari pasar tempat properti tersebut berada,
karena itu analisis dan interpretasi dari penggunaan tertinggi dan terbaik
adalah dengan melakukan studi ekonomi dan analisis keuangan yang berdasar pada
subyek properti (AIREA, 1987 :305). Berkenaan dengan itu yang menjadi perhatian
adalah bagaimana pemanfaatan lahan tanah kosong yang berada di jalan Gatot
Subroto Desa Sarudik Sibolga Propinsi Sumatera Utara sebagai suatu usulan
properti yang mempunyai manfaat tertinggi dan terbaik bagi Pemerintah Kota
Sibolga.
1.2 Tujuan Penelitian
Penelitian
ini bertujuan untuk:
1. Menganalisis
factor-faktor fisik, peraturan, keuangan, dan penggunaan yang mampu memberikan
nilai keuntungan yang optimal
2. Menganalisis
pemanfaatan asset daerah sebagai upaya peningkatan penerimaan asli daerah
1.3 Manfaat Penelitian
Hasil
dari penelitian ini diharapkan bermanfaat:
1. Sebagai
sumber penelitian selanjutnya, yang terkait dengan analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik (HBU) terhadap tanah kosong
2. Sebagai
sumber penelitian mengenai asset-aset pemerintah darah yang berbentuk tanah
kosong
1.4 Sistematika Penulisan
Sistematika
penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: BAB I merupakan
pengantar, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan
penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Lebih lanjut dalam
BAB II diuraikan mengenai tinjauan pustaka dan alat analisis, mencakup tentang
tinjauan pustaka, landasan teori dan alat analisis. BAB III merupakan analisis
data dan pembahasan, yang menjelaskan tentang cara penelitian, analisis
produktifitas, analisis pasar, analisis keuangan dan analisis rekonsiliasi
keuangan. BAB IV berisikan kesimpulan dan saran.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI
TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI
Penelitian terhadap analisis
penggunaan tertinggi dang terbaik telah lama dilakukan. Menurut Grissom (1983:45-56),
konsep penggunaan tertinggi dan terbaik yang telah didefinisikan pada tahun
1975, adalah penggunaan yang dalam aspek legal, fiaik, layak secara keuangan
dan menghasilkan dalam nilai tertinggi. Pengertian tersebut memperlakukan
penerapan konsep ekonomi makro dalam konteks mikro, yang menunjukkan bahwa
aspek legal, kapasitas fisik, dan dukungan infrastruktur menyebabkan
kemungkinan penggunaan dari semua lahan.
Carn (1984) meneliti tentang
keterkaitan penggunaan tertinggi dang terbaik dengan peruntukan (zoning), bahwa
terdapat tiga poin penting yang benar-benar dibutuhkan. Pertama, peruntukan dan
rencana pemerintah tidak bertumpu pada studi penggunaan tertinggi dan terbaik.
Dalam rencana penggunaan lahan, peruntukan dimulai dengan penyelarasan
penggunaan individual, tidak dengan batasan ekonomi secara khusus yang meliputi
studi penggunaan tertinggi dan terbaik. Kedua, penggunaan tertinggi dan terbaik
dapat digunakan untuk mendukung kebutuhan peruntukan, tetapi seringkali hanya
mendukung bukti saja dan bukan pendapat yang sangat mendasar dalam macam-macam
kebutuhan. Ketiga, pasar dan data demografi digunakan untuk evaluasi permintaan
untuk terutama informasi dari jenis properti yang paling efektif dalam
penerapan peruntukan yang dapat memberikan pendapat secara umum. Jenis
informasi kadang-kadang berisi studi penggunaan tertinggi dan terbaik, tetapi
lebih cepat dapat ditemukan dalam studi pasar dan sepatutnya data pasar
disampaikan tidak hanya menunjukkan yang dibutuhkan untuk penggunaan, tetapi juga
mempertimbangkan lebih tepat untuk perencana dan pembuat peruntukan (zoning).
Darodjati (2000) meneliti penggunaan
tertinggi dan terbaik lokasi tanah kosong yang berada di jalan Karanggetas
Cirebon dengan berdasarkan pada analisis data mengenai fisik, analisis hukum/peraturan,
analisis keuangan dan analisis tertinggi serta perbandingan dengan nilai tanah
untuk ketentuaan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan bangunan. Dalam
analisis fisik dan peraturan, lokasi penelitian yang mempunyai luas 3.890 m2
dan berada pada zoning komersial, diperoleh tiga alternative penggunaan yang
layak yaitu, hotel, rumah makan, dan pertokoan.
Champagne (2001) meneliti tentang
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap properti yang akan
diakuisisi. Menurutnya ketika properti diakuisisi untuk kepentingan tertentu,
wajib diberikan kompensasi yang adil. Pada pengambilan sebagian (parsial) dari
properti untuk kepentingan public, kompensasi yang adil tidak hanya
memperhitungkan nilai area yang diakuisisi tetapi juga penurunan nilai pasar
properti sisa. Dalam proses tersebut analisis dilakukan dari penggunaan
tertinggi dan terbaik sementara (intern highest and best use) dari properti dan
identifikasi tahap transisi sehingga diperoleh tawaran yang wajar dari
kompensasi yang adil untuk pemilik properti.
Menurut Parli (2001), penentuan
penggunaan tertinggi dan terbaikk mensyaratkan untuk lolos uji (test), yaitu 1)
diijinkan secara peraturan, 2) memungkinkan secara fisik, 3) layak secara
keuangan, 4) produktif secara maksimal. Tidak ada urutan untuk dua uji pertama
tetapi dua uji terkahir harus berurutan. Implikasinya adalah bahwa untuk tes
produktif yang maksimal, kegunaan harus lolos dari uji kelayakan keuangan.
Penggunaan harus layak secara keuangan untuk menjadi uji produktifitas
maksimum. Analisis sewa kelayakan (feasibility rent) dibandingkan dengan sewa
pasar (market rent), jika sewa pasar di bawah sewa pasar maka penggunaan tidak
layak secara keuangan. Parli juga mempertimbangkan waktu dalam penentuan penggunaan
tertinggi dan terbaik, dan supaya penggunaan memiliki makna waktu juga harus
diidentifikasi.
2.2
Landasan
Teori
2.2.1
Penggunaan Tertinggi dan terbaik
Terdapat banyak
definisi penggunaan tertinggi dan terbaik dalam beberapa kepustakaan penilaian,
menurut Grissom (1983:45-56) yang mengutip dari The Society of Residential
(SRA), definisi tertinggi dan terbaik adalah satu konsep penilaian yang dapat
diaplikasikan ke tanah atau bangunan yang biasanya diartikan sebagai penggunaan
tanah yang akan memaksimalkan kekayaan pemilik melalui penggunaan tanah yang
paling menguntungkan. Konsep penggunaan tertinggi dan terbaik juga
diaplikasikan ke suatu properti yang dibangun, yang mempunyai sisa umur
ekonomis, dalam konteks ini penggunaan tertinggi dan terbaik dapat merujuk pada
penggunaan dari properti yang ada yang paling menguntungkan pemilik.
Hargreaves
(1990:27-29) membedakan definisi penggunaan tertinggi dan terbaik menurut
konsep klasik dan modern, konsep klasik didasarkan pada pendekatan pasar bebas
yang dikemukakan oleh ahli ekonomi Adam Smith bahwa penggunaan tertinggi dan
terbaik adalah suatu penggunaan yang digunakan dan direncanakan untuk
penggunaan yang akan dating dari suatu tanaha yang menghasilkan nilai paling
tinggi, sedangkan menurut konsep modern yang didasarkan dari definisi The
Appraisal of Real Estate, penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penggunaan
yang rasional dan mungkin, yang mendukung nilai sekarang paling tinggi pada
saat tanggal penilaian, atau penggunaan dari beberapa alternative penggunaan
yang rasional dan legal, dimungkinkan secara fisik, didukung oleh kelayakan
keuangan dan menghasilkan nilai tanah paling tinggi.
Menurut Hidayati
dan Hardjanto (2003:52-55), dalam menganalisis suatu penggunaan tertinggi dan
terbaik terdapat 4 (empat) criteria yang harus dipenuhi yaitu: (1) dimungkinkan
secara fisik, (2) diijinkan secarra peraturan ; (3) layak secara keuangan; (4)
memberikan hasil yang maksimal.
1.
Dimungkinkan
secara fisik (physically possible). Criteria pertama yang
harus dipenuhi dalam menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik dari suatu
properti adalah kelayakan secara fisik. Ukuran, bentuk tanah, luas dan
kemiringan tanah mempunyai pengaruh terhadap penggunaan bidang tanah, demikian
juga lebar depan dan panjang tanah. Selain itu dalam analisis fisik yang juga
perlu dipertimbangkan adalah kapasitas dan tersedianya fasilitas umum.
2.
Diijinkan
secara peraturan (legally permissible). Hal yang perlu
dikaji adalah peruntukan (zoning), aturan mengenai bangunan dan
peraturan-peraturan yang berkenaan denan lingkungan seperti yang berkenaan
dengan udara bersih, lingkungan bersih, air bersih, maupun yang berkenaan
dengan keamanan. Sebelum dilakukan analisis kelayakan keuangan, terlebih dahulu
dilakukan analisis pasar dengan memperhatikan setiap kekuatan permintaan dan
penawaran unutk alternative penggunaan yang memungkinkan.
3.
Kelayakan
Keuangan (financial feasible). Setelah melalui kedua
filter utama yaitu factor fisik dan peraturan maka analisis kelayakan keuangan
baru dapat dilakukan. Untuk menentukan kelayakan keuangan perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam
melihat prospek ke depan dapat dengan menggunakan estimasi pendapatan kotor
yang akan diterima atau dengan melihat perbandingan dengan properti sejenis
yang sudah berjalan. Analisis kelayakan keuangan ini dengan memperhatikan
tingkat kekosongan, biaya operasi, pendapatan bersih (net operating income) dan
tingkat pengembalian.
4.
Memberikan
hasil yang maksimal (maximally productive).
Dari kegunaa-kegunaan yang layak secara fisik, memungkinkan secara peraturan,
factor permintaan dan penawaran setiap alternative penggunaan, layak secara
keuangan, maka kegunaan yang menghasilkan nilai tertinggi dan yang tingkat
pengembaliannya konsisten merupakan kegunaan tertinggi dan terbaik. Untuk
menganalisis kelayakan keuangan dan juga untuk memilih penggunaan yang
memberikan hasil yang maksimal, beberapa alat analisis dan tolok ukur yang
sering digunakan adalah aliran tunai bersih (net present value), internal rate
of return, pay back periode and benefit cost ratio.
Menurut
Pearson dan Fanning (1987:180-190) terdapat tiga komponen utama dalam proses
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik yaitu : (1) seleksi dari penggunaan
alternative; (2) penggunaan yang beralasan dan memungkinkan; (3) sekarang,
bukan memikirkan nilai yang akan dating. Oleh karena itu, analisis ini adalah
menyangkut masalah keputusan, tidak hanya layak secara fisik atau peraturan.
2.2.2
Pendekatan
Penilaian
Dalam melakukan
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik tidak terlepas dari pendekatan
penilaian, yaitu suatu cara atau sarana untuk memperoleh nilai dari suat
properti. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah (Hidayati dan Hardjanto,
2003:32-33)
1. Pendekatan data pasar (market data
approach). Pendekatan ini dilakukan dengan cara
membandingkan properti yang akan dinilai dengan properti lain sejenis yang
nilai jualnya sudah diketahui, tersedianya data jual beli atau harga sewa
wajar, dan selanjutnya dilakukan penyesuaian-penyesuaian. Penyesuaian ini
meliputi penyesuaian waktu, kondisi fisik, lokasi dan sumber data. Prosedur
atau sistematika yang dilakukan pada pendekatan penilaian ini adalah : (1)
meneliti pasar untuk mendapatkan transaksi penjualan atau penawaran properti
yang sejenis ; (2) melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data;
(3) memilih unit pembanding yang sesuai; (4) membandingkan properti menggunakan
elemen-elemen harga penjualan; (5) melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai
yang dihasilkan dari analisis perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal.
2. Pendekatan biaya (cost approach).
Pendekatan ini berdasarkan pada jumlah biaya yang dikeluarkan untuk
membuat/membangun setiap komponen utama, material dan fasilitas bangunan. Besarnya
nilai bangunan properti diperoleh perkalian luas bangunan dengan biaya
pembangunan per meter persegi. Nilai properti diperoleh dari penjumlahan nilai
tanah dan nilai bangunan yang diperoleh dari biaya pembuatan/pembangulan baru
dikurangi depresiasi. Untuk memperoleh estimasi biaya bangunan secara lengkap,
penilaian harus mempertimbangkan biaya langsung dan biaya tak langsung. Biaya
langsung meliputi biaya material, tenaga kerja dan keuntungan pengembang yang
diperlukan untuk membangun bangunan baru pada tanggal penelitian. Biaya tak
langsung adalah biaya-biaya yang tidak termasuk dalam biaya konstruksi
langsung; anatara lain biaya pajak selama pembangunan, professional fee
(arsitek, penilai, ahli hukum dan lainnya).
3. Pendekatan pendapatan (income
approach). Pendekatan ini disebut juga dengan
pendekatan investasi, merupakan salah satu pendekatan yang dapat digunakan
dalam penilaian properti yang menghasilkan. Nilai property merupakan fungsi
dari pendapatan bersih (net income) yang dihasilkan oleh properti tersebut
dengan tingkat kapitalisasi. Pendapatan bersih diperoleh dari pengurangan
pendapatan yang didapat (gross income) dengan semua biaya yang dikeluarkan.
BAB III
CARA PENELITIAN
DAN ALAT ANALISIS
3.1
Cara
Penelitian
Dalam penelitian ini, data yang akan
dianalisis terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer meliputi
data pendapatan, sewa dan pengeluaran bangunan yang diajukan sebagai
alternative penggunaan, diperoleh dengan bentuk wawancara berstruktur,
sedangkan data fisik yang meliputi ukuran, bentuk tapak, topografi, utilitas
dan lain-lain diperoleh melalui pengamatan langsung/observasi dengan jenis
observasi tanpa partisipasi. Data sekunder diperoleh dari Badan Pusat
Statistik, Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan, Dinas Perindustrian dan
perdagangan, Dinas Pariwisata Seni dan Budaya, Badab Perencanaan Pembangunan
Daerah serta Bagian Tata Kota Sibolga. Berdasarkan klarifikasi datanya, terdiri
dari:
1. Data
yang terkait aspek fisik, terdiri dari peraturan tata guna lahan (zoning),
kondisi tanah dan topografi, utilitas-utilitas yang tersedia, parker dan
lingkungan sekitar.
2. Data
yang terkait dengan aspek hukum dan peraturan, terdiri dari peraturan-peraturan
daerah yang terkait dengan pembangunan properti serta status hak kepemilikan
tanah yaitu hak milik, hak guna bangunan, dan hak guna usaha.
3. Data
yang terkait dengan aspek pasar, terdiri dari penawaran dan permintaan properti
serta besarnya jumlah pesaing.
4. Data
yang terkait dengan aspek keuangan, terdiri dari tingkat bunga pinjaman dan
pergerakannya (interest rate movement), tingkat inflasi, pajak, struktur modal
yang tersedia, perubahan pasar, sumber pendanaan, umur ekonomis dan tingkat
kapitalisasi.
3.2
Alat
Analisis
Dalam
menganilisis pengunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong digunakan 2
(dua) analisis yaitu:
3.2.1 Analisis Produktifitas
Analisis produktifitas ini digunakan
untuk menganilisis data-data kualitatif, seperti keadaan fisik, lokasi
properti, perencanaan kota dan peraturan yang berlaku. Analisis ini dapat
dibedakan menjadi dua macem analisi yaitu : (1) analisis peraturan dan
regulasi; (2) analisis fisik dan lokasi lahan.
1. Analisis Peraturan dan Regulasi.
Pada suatu daerah yang tatanan hukum tentang tanah dan penggunaannya telah
berjalan dengan baik, penggunaan yang sesuai akan memberikan tingkat
produktifitas yang maksimum dari tanah tersebut sehingga membuat nilai tanah
akan menjadi tinggi (highest and best use), sebaliknya penggunaan tanah yang
tidak sesuai akan menyebabkan produktifitas kurang maksimum sehingga nilai
tanah tidak mencapai tingkat optimal. Rencana Tata Ruang Kota (RUTRK) yang
mengarahkan penggunaan lahan untuk tiap Bagian Wilayah Kota (BWK) dan peraturan
lingkungan seharusnya menjadi batasan yang harus selalu dipertimbangkan karena
memiliki pengaruh yang signifikan dalam penggunaan tanah.
2. Analisis Fisik dan Lokasi Lahan.
Dalam analisis fisik dan lokasi lahan terdapat 3 (tiga) factor yang perlu
diperhatikan yaitu: kemudahan akses ke lahan, batasan fisik dan penggunaan
lahan yang berdekatan. Atribut fisik dari suatu lahan, yang masih alami (belum
dikembangkan) dan yang sudah dikembangkan, misalnya kemiringan, luas, lebar
depan dan kontur mempunyai pengaruh pada penggunaan lahan, kondisi topografi dan
utilitas juga perlu diperhatikan. Atribut lokasi secara tidak langsung dapat
menunjukkan seberapa besar properti akan tumbuh, dengan analisis permintaan dan
penawaran akan dapat diestimasi seberapa banyak pertumbuhan yang dapat
diekspektasi. Area dengan lokasi yang sangat baik, dalam perkembangannya akan
cenderung berkembang lebih cepat disbanding area lain. Lokasi meliputi segi
statis dan dinamik, segi statis meliputi linkages dan persamaan penggunaan
lahan. Linkages menunjuk mobilitas penduduk, barang, jasa dan informasi yang
keterkaitannya dapat diukur dalam konteks biaya dan waktu. Karena lokasi
berhubungan dengan perubahan lewat waktu, aspek dinamik dari lokasi juga perlu
dibicarakan, aspek dinamik meliputi karakter dari pertumbuhan kota, arah dan
tingkat pertumbuhannya.
3.2.2
Analisis
Keuangan
Setelah
dilakukan analisis produktifitas dan analisis pasar khususnya kemampuan
permintaan dan penawaran untuk setiap penggunaan yang memungkinkan, langkah
selanjutnya adalah dengan melakukan analisis keuangan terhadap kemungkinan
penggunaan tersebut.
Analisis
keuangan dimulai dengan memperhitungkan nilai tanah kosong dengan menggunakan
pendekatan data pasar yaitu nilai pasar diestimasi melalui perbandingan dengan
properti lain yang sejenis yang telah terjual. Dasar pemikiran dari pendekatan
ini adalah bahwa nilai pasar dari properti terkait langsung dengan harga
properti pembanding pasar yang kompetitif, dan terfokus pada
perbedaan-perbedaan dalam hal legalitas, fisik, lokasi dan karakteristik
ekonomi. Selanjutnya pendekatan biaya digunakan untuk estimasi biaya
pembangunan, termasuk semua pengembangan tapak, aksesoris bangunan dan
keuntungan developer. Dengan mempertimbangkan tipe bangunan, kualitas
konstruksi dan factor-faktor lainnya, secara umum di Indonesia, bangunan
mempunyai umur ekonomis selama 30 tahun.
Berdasarkan
pendekatan penilaian tersebut, nilai properti sebagai dasar investasi atat
lahan dapat diketahui. Secara formula dapat dituliskan sebagai berikut (Dadi;
2003:17)
MV
= IV + LV
MV
= estimasi nilai pasar (market value)
IV = estimasi nilai bangunan (investment value)
LV = estimasi nilai tanah (land value)
Penilaian
dengan pendekatan pendapatan menggunakan nilai properti (investasi) yang dapat
diperoleh melalui analisis tunai terdiskonto (discounted cash flow analysis),
dengan didasarkan dengan asumsi-asumsi bahwa: aliran pendapatan berbeda-beda
untuk tiap periode/waktu; pengeluaran bervariasi untuk tiap periode/waktu;
memasukan petimbangan sisa umur ekonomis, jangka waktu kepemilikan dan ;
antisipasi terjadinya depresiasi dan apresiasi. Pendekatan ini juga dikenal
dengan metode Net Present Value (NPV) dengan formulasi sebagai berikut
(Hidayati dan Hardjanto, 2003:175)
n CFt
NPV = ∑
t
= 0 (1
+ r)t
CFt = aliran tunai bersih yang
diharapkan pada periode t
R = factor pendiskon
